GAYRİMENKUL HUKUKU

1.     Tapu Sicili Nedir?

2.     Devletin Tapu Sicilinden Kaynaklanan Zararlardan Doğan Hukuki Sorumluluğu

3.     Devletin Sorumluluğuna İlişkin Şartlar

4.     Yenileme Kadastrosu Nedir?

5.     Tazminat Davasında Zamanaşımı Süresi

6.     Görevli ve Yetkili Mahkeme

7.     Sonuç

Tapu Sicili Nedir?

Tapu sicili resmi sicil niteliğindedir ve burada yapılan kayıtlar aksi ispat edilinceye kadar geçerlidir. Sicilin tutulmasında tapu sicilinin aleniyeti, tescilin açıklığı, güvenilirliği ve sicile güven ilkesi esas alınır. Bu kapsamda, sicile dürüstlük kuralına uygun olarak güvenerek işlem yapan üçüncü kişilerin hakları korunur.

Tapu sicili, ana siciller ve yardımcı siciller olmak üzere iki ana gruptan oluşur. Ana siciller içinde yevmiye defteri, tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ve resmî belgeler yer alırken, yardımcı siciller arasında parselasyon planları, zabıt defterleri ve diğer yardımcı kayıtlar bulunur.

TMK’da tapu sicilinde kayıtlı bilgilerin ilgililer tarafından incelenebilmesini ve bu bilgilere güvenerek işlem yapabilmesini sağlamak amacıyla aleniyet ilkesi getirilmiştir.

TMK m.1020, Tapu sicilinin açıklığı: “Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”

Bu ilkeye göre, tapu sicili herkesin incelemesine açık olup, sicilden haklı olarak haberdar olan kişilerin bu kayıtlara güvenerek işlem yapmaları hukuken korunmaktadır.

TMK m.1023: “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Devlet, tapu sicilinin tutulması ve korunmasından sorumludur. Ancak tapu sicilinde yapılan hatalar veya eksiklikler, kişilere ciddi zararlar doğurabilir. Bu tür zararların giderilmesi için devletin sorumluluğu gündeme gelir. 

Devletin Tapu Sicilinden Kaynaklanan Zararlardan Doğan Hukuki Sorumluluğu

Tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlardan devletin sorumluluğuna ilişkin düzenlemeler tapu siciline güven ilkesinin sürekliliğini temin etmek amacıyla getirilmiştir.

Tapu sicilinin tutulması ve yönetilmesi kamu hizmeti niteliğinde olup, bu hizmetin yerine getirilmesinden doğan zararlar nedeniyle devletin hukuki sorumluluğu söz konusudur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi bu sorumluluğu açıkça düzenlemektedir: “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.”

Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluk niteliğinde olup, tapu siciline bağlı çıkarların ve mal varlığına ilişkin (ayni) hakların, yanlış tescil sonucu sicile güven ilkesi yönünden değişmesi ya da yitirilmesi, bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Zira tapu sicillerinin tutulması devletin sorumluluğunda olduğundan sicilin doğru tutulması sorumluluğunu üstlenen devlet sicilin tutulmasından doğan zararları da üstelenmektedir. Gerçek hukuki duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak vb. durumlar da aynı kapsamda düşünülmüştür.

Devletin Sorumluluğuna İlişkin Şartlar

Devletin tapu sicilinden doğan sorumluluğu, asli ve kusursuz sorumluluk esasına dayanır. Dolayısıyla devletin sorumlu tutulabilmesi için tapu görevlilerinin kusurlu olup olmaması önemli değildir. Önemli olan, tapu sicilinin hukuka aykırı bir şekilde tutulması nedeniyle bir zararın meydana gelmiş olmasıdır.

Devletin sorumluluğuna ilişkin olarak haksız fiil ilkeleri kıyasen uygulanmaktadır. Ancak burada sorumluluk kusursuz sorumluluk esasına dayandığından haksız fiil şartlarından kusur şartı aranmamaktadır. Dolayısıyla devletin tapu sicilinin tutulmasından kaynaklı zararlardan sorumlu olabilmesi için:

1. Tapu sicilinin tutulmasında hukuka aykırılık bulunması (hatalı tescil, haksız terkin, kadastro çalışmalarından kaynaklı taşınmazın yüzölçümünün değiştirilmesi vb.)
2. Bu hukuka aykırılık dolayısıyla bir zararın meydana gelmiş olması (Kadastro çalışmaları neticesinde taşınmazın yüzölçümünde azalma meydana gelmesi gibi)
3. Zarar ile tapu sicilindeki hukuka aykırılık arasında illiyet bağı bulunması

Bu şartların mevcut olması halinde tazminat davası açılabilecektir. Devlet, ödemiş olduğu tazminatı zararın tapu sicil memurunun kusurundan kaynaklandığını ispat etmek suretiyle rücu edebilecektir.

Yenileme Kadastrosu Nedir?

Geçmişten günümüze tapu siciline kayıtlı taşınmazların sınırları haritalarla sağlanmaktadır.

TMK m.1003: “Bir taşınmazın kütüğe kaydı ve belirlenmesinde resmî bir ölçüme dayanan plân esas alınır.”

Osmanlı Devletinden günümüze kadar yapılan kadastral haritaların bir kısmı teknik yetersizlikler, veri kalitesi gibi sorunlar sebebiyle sınırlandırma, ölçü, hesaplama hataları gibi sebeplerle uygulama niteliğini yitirmiştir. Bu sebeple de teknolojinin de elverdiği ölçüde sınırların, yüzölçümünün vs. belirlenebilmesi için kadastral haritaların yenilenmesi gerekmiştir. Buna ilişkin Kanunlar çıkarılmıştır. 22.05.2005 tarihli 5304 sayılı Kadastro Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu 22. maddesinde değişiklik yapılmıştır.

Kadastro Kanunu m.22/1: “Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz.” denilerek kadastrosu yapılmış olan yerlerde yeniden kadastro yapılamayacağı düzenlenmiştir olmasına karşın istisnaları maddenin devamında açıkça ifade edilmiştir.

Uygulamada “22/A uygulaması” olarak da adlandırılan madde uyarınca : “Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde” yeniden kadastro yapılabileceği düzenlenmiştir.

Devletin sorumluluğunun kapsamı, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini izleyen işlemler olup tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda oluşan hataları da kapsamaktadır. Bir başka değişle, kadastro işlemleri, tapu kütüğünün oluşumuna dayanak oluşturduğundan, bu işlemler nedeniyle tapu kütüğünde oluşacak yanlışlıklar nedeniyle doğacak zararlar da TMK’nın 1007. maddesi kapsamındadır.

Kadastro Kanunu m.22/A uyarınca yapılan yenileme kadastrosu sonrasında taşınmazın yüzölçümünün azalması, sınırlarının değişmesi gibi durumlarda meydana gelen zararlar da TMK m.1007 uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar kapsamındadır. Dolaysıyla bu zararlar da devletin tazminat sorumluluğu kapsamında değerlendirilmektedir.

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E., 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E., 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E., 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerledirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2015/2477 Esas, 2015/3661 Karar sayılı 05.05.2015 tarihli ilamı: “721 sayılı TMK’nın sorumluluk kenar başlığını taşıyan 1007. maddesinde “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder.” hükmü yer almakta olup, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan da TMK’nın 1007. maddesi anlamında Devlet sorumludur (HGK’nun 16.06.2010 gün ve 2010/4-349/318 sayılı kararı). Anılan madde uyarınca Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin, ayın hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu madde uyarınca düzenlenen sorumluluk, objektif (kusursuz) sorumluluk niteliğindedir. Bu tür sorumlulukta kusur şart olmayıp, sorumluluğu doğuran olayla zarar arasında sebep-sonuç ilişkisinin varlığı yeterlidir. Zararı doğuran olay ile zarar arasında uygun illiyet bağının kurulması halinde Devletin sorumluluğu doğacaktır.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında, 1954 yılında yapılan tapulama çalışmalarında 52.400 m² olarak tespit ve tescile tabi tutulan taşınmazın, sonradan başka bir parsele binmeli olması nedeniyle düzeltilmesi sırasında yüzölçümü ve sınırlarının değişmesi sonucu miktarının 13.701 m² azalması nedeniyle oluşan zararın, kadastro işlemlerinden kaynaklandığı ve TMK’nın 1007. maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğundan tazmininin gerektiği, taşınmazın arsa niteliğinde bulunduğundan, gerçek değerinin emsal incelemesi yapılarak belirlendiği anlaşıldığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA”

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2015/2577 Esas, 2015/8389 Karar sayılı 05.10.2015 tarihli ilamı: “Burada Devlete yüklenen sorumluluk kusursuz sorumluluktur. Maddede yer alan kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescili sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden Devlet, gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür. Dayanaksız ya da hukuksal duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamdadır.

Bundan başka, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak, birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, kadastro kayıtlarından kaynaklanan hatalardan da TMK’nın 1007. maddesi anlamında Devlet sorumludur. Zira, kesinleşen kadastro işlemi sonrasında, bu işlem esas alınarak tapu sicili oluşturulmaktadır. Bu itibarla, tapu sicili kavramı geniş anlamda kadastro işlemlerini de kapsamaktadır.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacılara ait parsellerin yüzölçümünün kadastro sırasında fazla miktarlı olarak tespit edilip, bu haliyle tapuya tescil edilmesi ve sonrasında bu hatalı işlemin düzetilmesi ile davacıların tapulu parsellerinin yüzölçümünün, parselleri satın aldıkları tarihe göre azaldığı anlaşılmaktadır. Şu hale göre, davacıların zararlarının oluştuğu ve bu zararlarının tazminini TMK’nın 1007. maddesi uyarınca Devletten isteyebileceklerinin kabulü gerekir. Zira, az yukarıda da belirtildiği gibi tapu sicili kavramı geniş anlamda kadastro işlemlerini de kapsamaktadır.”

Anayasa Mahkemesi Kararları da işbu hatalardan kaynaklı zararın tazmin edilmesi gerektiği yönündedir.

Anayasa Mahkemesi Bireysel Başvuru 2019/38336, Karar Tarihi: 01.02.2023: “Öncelikle somut olaydaki davanın kadastro idaresine karşı değil Hazineye karşı açıldığı anlaşılmıştır. Ayrıca dava 3402 sayılı Kanun’un 22. maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi uyarınca yapılan yenileme kadastrosuna itiraz mahiyetinde bir dava da değildir. Dahası başvurucunun yenileme kadastrosunun hukukiliğine yönelik bir itirazı da bulunmamaktadır. Başvurucu, taşınmazının yüz ölçümünün azaltılması sebebiyle 4721 sayılı Kanun’un 1007. maddesi kapsamında tazminat talebinde bulunmuştur. 4721 sayılı Kanun’un 1007. maddesi uyarınca tazminat davası açılabilmesi için yenileme kadastrosuna karşı iptal davası açılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Satın aldığı taşınmazın yüz ölçümü azaltılan kişi, yenileme kadastrosuna karşı dava açmadan da devletin tapu sicilini düzgün oluşturma sorumluluğunu ihlal ettiği iddiasıyla tazminat davası açabilir.”

Tazminat Davasında Zamanaşımı Süresi

TBK m.146: “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.”

Tazminat davaları on yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre zararın öğrenilmesinden itibaren başlamaktadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Devletin tapu sicilinin tutulmasından kaynaklı zararlardan doğan tazminat yükümlülüğü TMK’da düzenlenmesi ve etkisini özel hukuk alanında göstermesi sebebiyle görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme bakımından ise kesin yetki söz konusudur. TMK m.1007 uyarınca dava tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır.

Sonuç

Tapu sicilinin doğru tutulması, mülkiyet güvencesinin sağlanması açısından büyük önem taşır. Devlet, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlardan sorumlu olup, TMK m. 1007 kapsamında zararı tazmin yükümlülüğü altındadır. Kadastro Kanunu m.22/A uyarınca yapılan yenileme kadastrosu işlemlerinden kaynaklanan zararlarda tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlar kapsamında değerlendirilmekte ve tazminat sorumluluğuna dahil edilmektedir. Yargıtay içtihatları ve Anayasa Mahkemesi kararları, devletin sorumluluğunu net bir biçimde ortaya koymaktadır. Özellikle, kusursuz sorumluluk ilkesi çerçevesinde devletin tazmin yükümlülüğünün geniş yorumlanması, zarar gören kişilerin mağduriyetinin giderilmesi açısından büyük önem taşır.

Sonuç olarak, tapu sicilinin hatalı veya eksik tutulması nedeniyle zarar gören bireyler, tapu kaydının düzeltilmesi, tazminat davası veya tapu iptal ve tescil davası gibi yollarla haklarını arayabileceklerdir.

Randevu almak ve danışmak için dilerseniz bize 7/24 e-posta adresimiz ya da web sitemizde yer alan iletişim numaraları üzerinden ulaşabilirsiniz. ucelhukukburosu.1@gmail.com