4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)

       I.          TMK M.733- Önalım hakkına ilişkin Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

TMK’nın 733 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde ve dördüncü fıkrasında yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir.

“8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.”

Eski metinde sadece “Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz” ibaresi yer alıyordu. Maddeye açıkça “2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar” ibaresi eklendi. Devletin (kamunun) paydaş olduğu bir taşınmazdaki payını ihale usulüyle satması durumunda, diğer paydaşlar artık “şufa hakkım var” diyerek ihaleyi kazanan üçüncü kişiden payı geri alamayacaklar. Bu düzenleme, kamu ihalelerinin kesinliğini ve ihale alıcısının mülkiyet hakkını koruma altına almıştır.

Ayrıca önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşüyordu. Burada iki yıllık süre 1 yıla indirildi. Mevcut düzenleme ile “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.”

     II.          TMK m.734 – Önalım hakkının kullanılması

Düzenleme öncesinde Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre önalım bedeli, kural olarak “tapuda gösterilen satış bedeli + harç ve masraflar” üzerinden belirleniyordu. Dava 3-4 yıl sürdüğünde, taşınmazın değeri 10 katına çıksa bile önalım hakkı sahibi taşınmazı tapudaki eski bedelle alabiliyordu. Bu durum, alıcı (davalı) için büyük bir ekonomik yıkım, davacı içinse haksız zenginleşme demekti. Kanun artık doğrudan “Rayiç Bedel” kriterini getirdi. Hâkim, dava konusu payın güncel piyasa değerini “gecikmeksizin” bilirkişi marifetiyle belirlemek zorundadır. Ayrıca yatırılan rayiç bedelin ve tapu giderlerinin nemalandırılması (faiz veya benzeri getiri sağlanması) yasal zorunluluk haline geldi. Bedel, hüküm kesinleşene kadar bankada değer kazanmaya devam edecek. Böylece taşınmazı elinden alınan alıcı, hem güncel rayiç bedeli hem de davanın kesinleşmesine kadar geçen süredeki paranın zaman değerini (nemasını) alarak korunmuş olacak.

Hâkim tarafından belirlenen bedelin, yine hâkimin belirleyeceği “kesin süre” içinde nakden yatırılması şarttır. Bu süre içinde para yatırılmazsa, dava esastan değil, bu yükümlülük yerine getirilmediği için reddedilir ve tescil kararı verilemez. Bu fıkra, davanın sürüncemede kalmasını engeller.

Ne zaman Uygulanmaya Başlanacak?

TMK m.733 ve m.734’te yer alan düzenlemelerin ne zaman uygulanmaya başlanacağına ilişkin esaslar ise Kanuna eklenen Geçici Madde 1 ile açıklığa kavuşturulmuştur. Buna göre m.733’te yer alan değişiklikler kanun yürürlüğe girmeden önce yapılan satışlar bakımından geçerli değildir. Örneğin, bir pay satışı kanun yürürlüğe girmeden yapılmışsa, diğer paydaşların dava açma süresi hâlâ 2 yıldır. Ancak m.734’te yapılan değişiklikler ise derdest davalarda dahi uygulanacaktır. Normalde hukukta maddi hukuka ilişkin kurallar geriye yürümez. Ancak önalım bedelinin tespiti usuli bir işlem olarak kabul edildiği ve enflasyon karşısında mülkiyet hakkını koruma amacı güttüğü için, kanun koyucu burada “derhal uygulama” ilkesini seçmiştir. Örneğin, elinizde 3 yıldır süren bir şufa davası varsa ve dava dilekçesinde bedel “tapu değeri” üzerinden yatırılmışsa; hâkim artık yeni yasaya göre güncel rayiç bedeli belirleyip davacıya bu farkı yatırması için kesin süre verecektir. Bu düzenleme derdest davalarda davacıları (önalım hakkı sahiplerini) ciddi bir mali yükle karşı karşıya bırakacaktır. Tapu değeri 1 milyon olan ama bugün rayiç değeri 5 milyon olan bir yer için, davacı aradaki 4 milyonu “kesin süre” içinde yatıramazsa davası reddedilecektir.